lunes , septiembre 26 2022

Combatir la informalidad, el principal reto de la vivienda en México: La Haus y MIT

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En el marco de la “Cumbre Inmobiliaria Nuevo León 2022” organizada por la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, CANADEVI Nuevo León, se presentó la primera parte del estudio “Enfrentar el Desafío de la Vivienda en América Latina”, investigación que se realiza de la mano del Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT) y La Haus, empresa proptech.

Este primer informe, destacó que, para resolver la brecha de vivienda en México, es necesario construir 800 mil unidades nuevas, aumentar la inversión en construcción con un equivalente de 1% del PIB anual y enfrentar el fenómeno de la vivienda informal. 

El estudio enumera y destaca los principales desafíos de vivienda que enfrenta Latinoamérica, centrándose en México y Colombia, donde el déficit cualitativo y cuantitativo, así como el reto de la informalidad en la construcción y la propiedad de la tierra para proporcionar vivienda accesible de calidad, es mayor. 

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Actualmente, el déficit cuantitativo de vivienda se ubica en 2.2 millones de unidades aproximadamente, esta brecha es resultado de distintos factores comunes en la región, entre los que destacan el crecimiento económico lento, alta desigualdad de ingresos y acceso insuficiente al financiamiento hipotecario, que dificultan la adquisición de una vivienda formal de calidad. 

México cuenta con una alta sofisticación de la industria de la construcción social y con creciente capital humano, es uno de los países de LATAM que ha logrado controlar la inflación y con ello los mercados financieros hipotecarios, y los nuevos vehículos de inversión en alquiler multifamiliar, los cuales están ganando terreno.

Las expectativas de calidad de la vivienda de una clase media emergente y joven están creciendo mesuradamente. A pesar de estos factores positivos, la vivienda sigue siendo cara, especialmente en las grandes áreas metropolitanas con mejores empleos, calidad de vida, y oportunidades de promoción social.  

El proceso de independización de miles de jóvenes mexicanos se ve perjudicado por lo anterior, aunado a esto, la situación de precariedad reluce sobre todo en los sectores que perciben menos ingresos. Dentro de América Latina, la informalidad de la vivienda podría convertirse en la única opción viable para que las personas de este segmento de la población logren objetivos como el vivir cerca de su lugar de trabajo. 

Este informe, menciona que en México se requieren de 800 mil casas por año durante los próximos 20 años, dato que había sido revelado durante el segundo trimestre del 2022 en el primer avance de este trabajo, realizado por el Massachusetts Institute of Technology, considerada la universidad más importante del mundo por el QS World University Rankings, con el apoyo de La Haus, la empresa de tecnología inmobiliaria líder en Hispanoamérica, que ha proporcionado recursos, acceso a datos y expertos inmobiliarios. 

Los encargados de realizar este trabajo comparan la demanda a futuro de la vivienda con los requisitos correspondientes de suelo. En México se requiere una inversión adicional en construcción de +1% del PIB, lo que significaría pasar de una inversión en hogares principales del 2.8% a un 3.7% del PIB Anual,  durante los próximos 20 años, para producir viviendas en los niveles cuantitativos actuales, pero en condiciones formales.

“Monterrey necesita construir 275 mil viviendas al año durante los próximos 20 años para satisfacer la nueva demanda de vivienda; anteriormente en las casas vivían 5 personas, ahora ese número se redujo a 3 habitantes. Si no se atiende esta demanda y sustitución de construcción, se agudizarán los problemas de infravivienda, vivienda bajo la informalidad que no responde a las necesidades de familias regiomontanas”, mencionó el Dr. Albert Saiz, profesor asociado en los programas de planeación urbana y bienes raíces en el Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT).

“Es necesario que el gobierno diseñe un plan y analice en dónde están las hectáreas que les permitan cumplir con la meta de construcción, así como contemplar los servicios que requieren, además se  debe generar una oferta diversa sobre créditos que atienda a todos los segmentos de la población”, agregó. 

A la inversión se le suma el reto de la tierra, a las densidade promedio nacionales actuales (0.5 Coeficiente de Ocupación de Suelo – COS), se necesitarían más de 120,000 hectáreas netas de tierra parcelada en los próximos 20 años en solo ocho de las ciudades más grandes de México, (una de ellas Monterrey)  un área equivalente al 6% de El Salvador. Si todo el desarrollo ocurre en terrenos greenfield o no construidos probablemente se requiera duplicar los requisitos de tierra para acomodar nuevas calles, infraestructura pública y bienes raíces comerciales.  

“Estas magnitudes son probablemente inviables, por esto, la política pública y el desarrollo urbano deben recurrir a densidades más altas, además de utilizar aquellos terrenos no aprovechados. El plan de construcción a 20 años debe apuntar a beneficiar a ciudades más altas, con terrenos mejor utilizados, una infraestructura acorde y financiamiento adecuado para unidades funcionales y dignas.” comentó Jerónimo Uribe, CEO y cofundador de La Haus.

“Si bien los grandes edificios y rascacielos son una buena idea, el estudio nos explica que podemos producir una gran cantidad de hogares de manera sostenible a un COS promedio de 2-3, lo que significa hacer construcciones de 3 a 6 pisos de altura. Esta tipología se puede diseñar de manera estéticamente agradable, lo que ayuda a obtener el apoyo popular para la reurbanización”, expresó.  

De acuerdo con el reporte, no existe un enfoque de política único que resuelva los problemas de la vivienda en América Latina, a pesar de las diversas iniciativas y arduo trabajo que se ha llevado a cabo. Los déficits de vivienda en la región tienen múltiples causas, y requerirán múltiples enfoques políticos, de mercado, financieros, empresariales, de la sociedad civil e industriales.  

“Cerrar la brecha de vivienda en Monterrey debe tener una visión responsable y sostenible; los problemas del agua requieren de grandes infraestructuras para ser resueltos, entonces el verdadero reto es conseguir los fondos para sufragarlas. Si bien, en la segunda parte del estudio entregaremos soluciones específicas para México, me gustaría compartir una iniciativa positiva para el eje de sustitución de stock”, explicó el especialista.

En Taiwán, se generan sociedades entre desarrolladores y propietarios, de tal forma que el dueño no pierde sus espacios y gana un porcentaje del producto final, por ejemplo, un propietario de la sociedad tiene dos cosas que serán reconstruidas, una vez listo el desarrollo con 20 unidades, la persona recupera sus dos espacios y adicional tiene un porcentaje sobre la construcción. Esto genera beneficios sociales, económicos y da ventajas al ciudadano”, concluyó.

Redacción | El Portal de Monterrey

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